„Gartenoase & Lebens(t)raum – Geräumiges Zuhause vor Augsburgs Toren“

1 | Wohnen mit Weitblick – Ihr neues Zuhause in Heretsried Auf einem parkähnlichen Grundstück von 1164 m² erwartet Sie ein Einfamilienhaus, das Großzügigkeit und Geborgenheit perfekt verbindet. Ca. 202 m² Wohnfläche verteilen sich auf helle Räume, ergänzt von ca. 147 m² Nutzfläche für Hobbys, Lager und Technik. Das Ensemble – Baujahr 1963, Anbau 1970, Dachaufstockung 1982/83 – präsentiert sich dank moderner Vorhangfassade und zeitgemäßen Fenstern in einem gepflegten, sofort bezugsfreien Zustand. 2 | Raumwunder auf vier Ebenen Keller: Zwei Lagerkeller, großer Hobbyraum, geräumige Waschküche mit WC sowie separater Heiztechnikraum. Erdgeschoss: Einladender Eingangsbereich, Küche + Esszimmer, zwei flexible Zimmer, repräsentatives Wohnzimmer sowie angrenzender „Terrassenzimmer“ mit großen Fensterflächen und einem Kaminofen; Tageslichtbad mit Wanne. Dachgeschoss: Offene Galerie als Spiel- oder Arbeitsfläche, zwei Schlafzimmer, separates WC, drei weitere Schlafzimmer. Spitzboden: Gut begehbarer Stauraum mit ordentlicher Stehhöhe. Gesamt: sechs Schlafzimmer, großer Wohn-/Essbereich, Einbauküche, Bad + 2 WCs, vielseitiger Hobbykeller. 3 | Modernisierung & Ausstattung – solide Basis für die Zukunft •Gebäudehülle: 1998 erhielt das Haus eine vorgehängte, wärmegedämmte Fassade sowie moderne 2-fach, teils 3-fach verglaste Kunststofffenster – spürbar bessere Energieeffizienz. •Dach: Bei der Aufstockung 1982/83 neu eingedeckt und Wärmegedämmt; regelmäßige erfolgte Wartung sorgt für guten Zustand. •Heizung: Öl-Niedertemperaturkessel 1998 mit zentraler Warmwasserbereitung; zusätzliche Fußbodenheizung im „Terrassenzimmer“. •Weitere Highlights: Garagengebäude + Werkstatt, Carport mit Kupferverblechung, mehrere Holzschuppen, üppiger Nutz- und Ziergarten.

• Grundstück 1164 m², großzügige Garten- und Hofflächen • Wohnhaus 1963, Anbau 1970, Terrassentrakt/Dach 1982/83 • Vorhangfassade inkl. Dämmung 1998 • moderne Kunststofffenster 2-fach + 3-fach verglast • Öl-Niedertemperaturkessel 1998, Plattenheizkörper, zentrale WW-Bereitung • Kaminofen im Wohnzimmer • Terrassenzimmer „Terrassenzimmer“ mit elektr. FB-Heizung • Elektrik unterschiedlich, tlw. erneuert • Bodenbelag: EG Parkett/Laminat/Fliesen, DG Parkett, • Garagengebäude + Werkstatt • Carport mit Kupferverblechung • mehrere Holzschuppen im Garten • Üppiger Nutzgarten, überdachter Terrassen- und Hofbereich

Heretsried liegt idyllisch eingebettet im Naturpark Augsburg-Westliche Wälder, rund 20 Kilometer von Augsburg. Die Autobahn A8 erreichen Sie in wenigen Fahrminuten über die Anschlussstelle Adelsried und Neusäß und sind somit optimal an Augsburg, München, Ulm oder Stuttgart angebunden. Wer lieber mit öffentlichen Verkehrsmitteln unterwegs ist, profitiert von regelmäßigen AVV-Regionalbusverbindungen nach Augsburg, Wertingen und in die umliegenden Gemeinden. Einkäufe des täglichen Bedarfs erledigen Sie bequem in den nahegelegenen Orten Adelsried, Emersacker und Welden oder Augsburg. Für Familien sind Kindergarten und Krippe direkt in Heretsried-Lauterbrunn vorhanden. Grundschulen befinden sich in den nahegelegenen Nachbarorten Emersacker, Adelsried, Welden. Diverse weiterführende Schule befinden sich mit guter Busverbindung in Wertingen und Augsburg. Ein abwechslungsreiches Freizeitangebot mit zahlreichen Rad- und Wanderwegen durch die umliegenden Wälder sowie engagierte Vereine und regelmäßige Veranstaltungen sorgen für eine hohe Lebensqualität und ein aktives Dorfleben.

*** Bitte senden Sie uns eine schriftliche Anfrage inkl. vollständiger Kontaktdaten. Sehr gerne stehen wir Ihnen für Ihre Fragen zur Verfügung und freuen uns darauf, Ihnen die Immobilie persönlich bei einem individuellen Besichtigungstermin vor Ort zu präsentieren. Zögern Sie nicht, uns telefonisch zu kontaktieren – wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen! Sie erhalten unmittelbar im Anschluss das Exposé inkl. Objektanschrift sowie eine Einladung in die virtuelle 360°- Besichtigung dieser Immobilie, um sich einen konkreten ersten Eindruck zu verschaffen! Alternativ gelangen Sie hier direkt unter folgendem Link zur 360°- Besichtigung https://www.immo-index.com/360/250411H01 *** Angaben Energieausweis: -Baujahr: 1963 + Anbau 1970 + Erweiterung 1982 -wesentlicher Energieträger: Öl -Energieausweistyp: Bedarfsausweis – Endenergiebedarf: 207,2 kWh/(m²·a) -Energieeffizienzklasse: G ***