Verfahren zur Wertermittlung
Drei Verfahren für unterschiedliche Immobilientypen
Für die professionelle Immobilienbewertung werden grundsätzlich drei Verfahren angewandt: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Diese Methoden zur Wertermittlung sind durch die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) genormt und dadurch allgemein anerkannt. Die ImmoWertV legt dabei die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte fest. Die korrekte Anwendung setzt allerdings die Sach- und Fachkenntnis eines Sachverständigen und die Verwendung von aktuellen und korrekten Marktdaten voraus!
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird für die Bewertung von Grundstücken angewandt. Dabei werden erzielte Preise vergleichbarer Grundstücke herangezogen. Erleichterung bietet dabei der Bodenrichtwert (siehe Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses der jeweiligen Stadt oder Gemeinde). Das für den Bodenrichtwert herangezogene Referenzgrundstück wird nun auf Merkmale wie Bodenbeschaffenheit, Lage, Bebaubarkeit, Nutzung und Zuschnitt betrachtet und mit Zu- oder Abschlägen versehen. Fälschlicherweise findet das Vergleichswertverfahren auch in Onlinebewertungen von Wohnungen und Häusern Anwendung – das ist nicht korrekt, da kaum eine Immobilie der anderen entspricht und ein Vergleich daher nicht möglich ist.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird für die Wertermittlung von Renditeobjekten (Mietobjekte wie z.B. vermietete Mehrfamilienhäuser oder Mietwohnungen) sowie von Eigentumswohnungen herangezogen. Im Ertragswertverfahren werden die zukünftig zu erwartenden Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten bewertet. Das Grundstück bzw. der Miteigentumsanteil am Grundstück wird separat (nach dem Vergleichswertverfahren) bewertet und zum Ergebnis der baulichen Anlagen addiert.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird für die Bewertung von Immobilien verwendet, mit denen üblicherweise keine Erträge generiert werden – wie z.B. selbst genutzte Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften. Dabei werden anhand der Bewertungskriterien die Herstellungskosten der Immobilie (im Neubau) ermittelt und um die Alterswertminderung reduziert. Das Grundstück wird separat (nach dem Vergleichswertverfahren) bewertet und zum Ergebnis der baulichen Anlagen addiert. Die Summe stellt den vorläufigen Sachwert dar. Mittels eines Marktanpassungsfaktors wird dieser dann an die aktuellen Gegebenheiten am Immobilienmarkt angepasst. Den Marktanpassungsfaktor ermitteln die örtlichen Gutachterausschüsse und stellen diesen zur Wertermittlung zur Verfügung.